第三節(jié) 　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算

　　一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則

　　確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。

　　二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法

　　（一）完全應(yīng)計法——即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。

　　在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會計處理方法。

　　（二）完工百分比法

　　采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應(yīng)計法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計總成本的比例來估定的。

　　（三）分期收款法

　　當(dāng)某項房地產(chǎn)交易實質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認(rèn)該項房地產(chǎn)交易的銷售收入。

　　1.應(yīng)收賬款的計價

　　采用分期收款要求在收到貨款時確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計算應(yīng)收賬款。

　　2.開發(fā)成本的預(yù)計

　　分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時就應(yīng)確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計以后發(fā)生的開發(fā)成本

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置

　　1、“經(jīng)營收入”2、“經(jīng)營成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入” 4、“其他業(yè)務(wù)支出”5、“經(jīng)營稅金及附加”

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理

　　（一）土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理

　　1、 交款提貨的銷售方式

　　在收到貨款時：借：銀行存款

　　貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入

　　——商品房銷售收入

　　同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：

　　借：經(jīng)營成本——土地轉(zhuǎn)讓成本

　　——商品房銷售成本

　　貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)

　　——房屋開發(fā)

　　2、 預(yù)收貨款的銷售方式

　　3、 托收承付的銷售方式　　將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：

　　借：銀行存款

　　貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入

　　——商品房銷售收入

　　教材例題這個地方會計分錄的明細(xì)科目寫錯了！

　　4、 分期收款的銷售方式

　　（1）在付出銷售房產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：

　　借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房

　　（2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬：   （3）同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本

　　借：銀行存款 借：經(jīng)營成本——商品房或土地銷售成本

　　貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房

　　（二）配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理

　　其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同

　　（三）代建工程銷售的賬務(wù)處理

　　代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營收入——代建工程銷售收入”明細(xì)賬。

　　第四節(jié)  房地產(chǎn)出租的核算

　　一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述

　　房地產(chǎn)出租          土地出租

　　二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理

　　（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置

　　1、 對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級明細(xì)科目進行核算。

　　2、 對于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本。可通過設(shè)置“經(jīng)營收入”和“經(jīng)營成本”科目進行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”二級科目進行明細(xì)核算。

　　（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理

　　1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理

　　當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。

　　2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計算和賬務(wù)處理。

　　企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價（即實際成本）和預(yù)計的使用年限及預(yù)計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計入經(jīng)營成本。

　　一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：

　　出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）/（預(yù)計使用年限÷12）

　　當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對外銷售，結(jié)轉(zhuǎn)對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時，應(yīng)按其攤余價值，借記“經(jīng)營成本”帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶。

　　3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。

　　出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費應(yīng)根據(jù)修理費金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結(jié)：

　　出租開發(fā)產(chǎn)品修理費的核算

　　發(fā)生期間 用途或金額大小 會計處理方法

　　出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶

　　金額較大 先計入“待攤費用”進行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營成本”

　　出租前 對所出租產(chǎn)品進行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過“開發(fā)成本”帳戶進行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶

　　發(fā)生的修理費用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應(yīng)列為銷售費用，不得作為經(jīng)營成本進行列支。