民法典物業服務合同解決了業主和物業公司的這些難題！

《民法典》合同編第二十四章為物業服務合同，從第九百三十七條到第九百五十條，共14條，規定了物業服務合同的效力、終止條件、限制條款、物業費、任意解除權、續訂、法律責任等諸多方面。下面，詳細分享一下物業服務合同方面的內容。

一、前期物業服務需要交納物業費嗎？

《前期物業服務合同》是由開發商與物業公司簽訂的，合同內容約定了物業收費標準，物業公司也提供了物業管理服務，因為業主沒有委托開發商與物業公司簽訂合同，那么還需要交納物業費嗎？

這個問題在民法典第九百三十九條給出了回答：需要交費。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

條文解讀：

雖然業主并沒有和物業公司簽訂正式物業合同，但是建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。既然物業公司按照前期物業服務合同約定為業主提供了物業服務，那么業主應當向物業公司交納物業費。

二、物業公司到底有哪些責任和義務？

民法典第九百四十二條規定：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

條文解讀：

物業公司應該維護電梯正常運行，及時打掃小區內的衛生，應該維護好物業服務區域內的基本秩序，使用合理措施保護業主的人身、財產安全，如果有違法行為、應采取合理措施制止，并向有關部門報告并協助處理。

三、物業服務不好/房子沒人住/發生偷盜事件/一樓住戶沒使用過電梯，可以不交物業費嗎？

民法典第九百四十四條規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

條文解讀：

1.買了房子，雖然沒人住，但是也要交物業費，因為物業公司提供的是小區公共事務管理服務，即對小區內環境、衛生、安全等方面的日常維護。當前，也有一些物業公司對沒有實際居住的業主減免一定比例的物業費。物業服務費標準是業主和物業服務公司協商后綜合核定，物業管理行業協會也會定期發布物業服務項目成本信息和計價規則供協商時參考。業主在小區內生活居住，已經事實上享受了物業公司提供的各項服務，與物業公司已經形成了物業服務法律關系，不得以為接受或者無需接受相關物業服務為由，拒絕支付物業費。

2.如果碰到物業公司服務差，達不到合同約定標準，可以通過業主委員會直接與物業公司交涉,甚至可以根據合同的約定改聘其他物業公司來管理小區，業主們應當注意保留或固定證據，以便在發生糾紛時有據可依。

3.催交物業費，物業公司也不能采取斷水、斷電等方式，應充分保障居民的正常生活。

四、電梯應該是業主共有設施，小區電梯內的廣告，物業能否收錢？

民法典第九百四十三條規定：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

條文解讀：

小區內電梯、樓道、道路等公共區域屬于業主共用范圍，物業公司利用業主共有部分進行經營的，應當公共收益單獨列賬，并及時向業主公示。

五、對物業不滿意，可以更換物業公司嗎？

民法典第九百四十條規定：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

民法典第九百四十六條規定：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

《民法典》第九百五十條規定：物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

條文解讀：

如果對前期物業公司不滿，可以更換物業公司，如果還不滿，可以按照法定程序共同決定解聘物業公司、解除物業服務合同等。另外，在物業公司交替期間，原物業公司還應該繼續處理物業服務事項，同時可請求業主支付期間的物業費。