上海市前期物業服務合同示范文本（酬金制）-放心簽

上海市前期物業服務合同示范文本（酬金制）

2025-05-28

注意：此《上海市前期物業服務合同示范文本（酬金制）》由上海市房屋管理局、上海市市場監督管理局共同制定。本文僅供參考，合同文本具體內容請以上海市房屋管理局、上海市市場監督管理局官網公布的為準。

使用說明

1.本合同適用于采取酬金制物業服務計費方式的住宅以及與住宅同一物業管理區域內非住宅的物業服務的示范文本。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本示范文本的內容。

2.本示范文本所稱的甲方為建設單位，乙方為建設單位通過公開招標方式選聘的物業服務人。經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改。

3.根據《上海市住宅物業管理規定》規定，本合同為甲方與物業買受人簽訂的房屋銷售合同的組成部分。物業買受人應當仔細閱讀本示范文本的內容，對條款及專業用詞理解不一致的，可向建設單位和市、區房屋行政管理部門咨詢。

4.本合同示范文本自2023年7月1日起使用，今后在未制定新的版本前，本版本延續使用。本合同條款遇法律法規、政策規定等調整的，按調整后的法律法規、政策規定等執行。

上海市前期物業服務合同示范文本（酬金制）

甲方（建設單位）：____________

【統一社會信用代碼】：____________

乙方（物業服務人）：____________

【統一社會信用代碼】：____________

根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《上海市住宅物業管理規定》的規定，甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，訂立本合同。

第一條本合同所涉及的物業基本情況

物業名稱：____________

物業類型：____________

座落位置：______區______鄉鎮/街道______路______弄______號

經區房屋行政管理部門核定的物業管理區域四至范圍：

東至______，西至______，

南至______，北至______，

以上范圍不包括____________。

總建筑面積：______平方米；其中：住宅面積______平方米，商業面積______平方米，辦公面積______平方米，其他類型面積______平方米。

物業構成見附件一，物業規劃平面圖見附件二。

第二條本合同服務期限為______年，服務期限的起止按下列第______種：（一）自______年______月______日至______年______月______日止；（二）本物業項目首套房屋交付之日起至______年______月______日止。本合同期限屆滿前，業主大會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，本合同終止。

本合同期限屆滿后，全體業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人決定的且乙方繼續提供物業服務的，本合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

第三條本項目采用酬金制物業服務計費方式。業主根據下述約定按照建筑面積向乙方支付物業費：

（一）住宅：

高層______元（人民幣，下同）/平方米·月，

高層（底層）______元/平方米·月，

多層______元/平方米·月，多層（帶電梯）______元/平方米·月，

獨棟別墅______元/平方米·月，

______（可收費物業類型）______元/平方米·月，

______（可收費物業類型）______元/平方米·月；

（二）辦公用房______元/平方米·月；

（三）商業用房______元/平方米·月；

（四）______（可收費物業類型）______元/平方米·月；

（五）______（可收費物業類型）______元/平方米·月；

（六）______（可收費物業類型）______元/平方米·月；

（七）______（可收費物業類型）______元/平方米·月。

機動車停車位產權業主根據下述約定向乙方支付物業費：

（一）地下機動車停車位______元/個·月；

（二）機械機動車車位______元/個·月。

本條約定的物業費不含應當在專項維修資金中列支的物業共用部分的維修、更新和改造的費用。

第四條本合同生效之日至出售物業交付之日的當月發生的物業費，由甲方承擔；出售物業交付之日的次月至本合同終止之日的當月發生的物業費，由物業買受人承擔；房屋銷售合同未約定的，由甲方承擔。已竣工但尚未出售的物業以及甲方未交付給業主的物業，由甲方依照本合同約定的標準向乙方支付物業費。

業主的物業費應按______（月或季）支付。

業主應在______（每次繳費的具體時間）履行支付義務。

業主逾期支付物業費、本合同約定的其他應付費用的，應按下列標準向乙方支付違約金：每逾期一日，業主支付應付未付金額的萬分之______的違約金；違約金累計不超過應付未付金額的______%。

業主逾期不支付上述費用的，乙方可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，按照下列第______種方法處理：

（一）乙方向人民法院提起訴訟；

（二）乙方向仲裁機構申請仲裁。

第五條乙方應為本項目單獨開設銀行賬戶及財務核算賬套。銀行賬戶專門存放本合同第三條約定的預收的物業服務資金、公共收入、區維修資金專戶依申請劃轉的專項維修資金等；財務核算賬套專門用于核算本項目有關的物業服務資金、公共收入、代收代付等資金。

賬戶的使用與管理應遵守國家會計管理相關制度，并接受甲方、業主的監督。

第六條乙方在預收的物業服務資金中提取酬金，以及用于本合同約定和物業服務資金預算核定的支出，結余或者不足由業主享有或者承擔：

（一）酬金的提取方式為下列第______種：

1.每______（月/季/年）在應預收的物業服務資金中按______%的比例提取酬金；

2.每______（月/季/年）在應預收的物業服務資金中提取______元的酬金。

（二）物業服務資金的年度審計

1.甲、乙雙方協商一致，每年聘請______（專業機構名稱）對物業服務資金年度決算執行和收支情況進行審計，審計費用在物業服務資金中列支；

2.____________。

（三）經年度審計物業服務資金結余或不足的處理方式

1.結余部分按下列第______種方式處理：

（1）轉入下年度繼續使用；

（2）____________。

2.不足部分按下列第______種方式處理：

（1）由甲方補足；

（2）待業主大會成立后，根據年度審計報告在全體公共收益中劃轉補足；

（3）____________。

乙方應當每年向甲方、業主報告經審計的上一年度物業服務項目收支情況，提出本年度物業服務項目收支預算，并在本項目內公告。

第七條甲方按規定提供位于______路______號______室______平方米建筑面積作為物業服務辦公用房。在物業交付時，物業服務辦公用房由甲方交付乙方代管，乙方應在業主大會成立之日起三十日內無償移交給業主大會。合同履行期間，乙方無償使用物業服務辦公用房，但不得改變其用途。

第八條甲方在辦理物業交付前，應當與乙方共同對本項目的物業共用部分進行查驗，共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗和資料移交確認書（詳見附件十），并向業主公開查驗結果。對承接查驗發現的問題，甲方應當在三十日內予以整改。

物業承接查驗可以邀請業主代表以及本項目所在地的街鎮參加。物業承接查驗的費用由甲方承擔。

第九條乙方提供的下列服務事項應符合約定的物業服務內容和標準：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護，詳見附件三；

（二）物業共有綠化的維護，詳見附件四；

（三）物業共有區域的保潔，詳見附件五；

（四）物業共有區域的秩序維護，詳見附件六；

（五）物業使用中對禁止性行為的管理措施和應急預案，詳見附件七；

（六）綜合管理服務，詳見附件八；

（七）其他明示承諾內容，詳見附件九；

（八）物業承接查驗和資料移交確認書，詳見附件十。

乙方將前述專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

第十條停車位租賃費標準分別按下列約定：

（一）停車位屬于全體業主共有的，車位使用人應向乙方支付停車位租賃費，具體標準如下：

地面機動車停車位租賃費______元/個·月；

地面非機動車停車位租賃費______元/個·月；

地面臨時停車費______；

地下機動車停車位租賃費______元/個·月；

地下非機動車停車位租賃費______元/個·月；

地下臨時停車費______。

停車位租賃費扣除稅費后的收益歸全體業主共有，并按本合同第十六條第六款的約定公告。

（二）停車位屬于甲方所有的，乙方受甲方委托收取停車位租賃費并與甲方單獨結算。停車位租賃費需要調整的，甲方應與業主按照公平、合理的原則，通過業主大會會議協商調整停車位租賃費，在本項目內公告，并向區房屋行政管理部門備案。

地下機動車停車位租賃費______元/個·月；

地下臨時停車費______。

本條約定的停車位租賃費的支付時間同本合同第四條的約定。

業主或使用人對車輛有保管要求的，與乙方另行約定。

第十一條本項目全體業主共有的會所及相關設施委托乙方經營管理，經營管理收費約定如下：

（一）健身房____________；

（二）棋牌室____________；

（三）網球場____________；

（四）游泳池____________；

（五）其他____________。

前述經營管理收入按下列方式分配____________。

本項目甲方或第三方所有的會所及相關設施，其經營管理收費由甲方或第三方與乙方另行約定。

第十二條業主應當按照下列約定籌集、使用和管理專項維修資金：

（一）業主應當按照相關規定再次籌集專項維修資金；

（二）專項維修資金的賬務由______（乙方或代理記賬機構）代管；

（三）業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當同時向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證；

（四）按照法律法規及相關規定使用和管理專項維修資金。

第十三條當本項目發生非房屋質量問題引發的下列危及房屋安全等緊急情況，乙方應當立即采取應急防范措施。需要對建筑物及其附屬設施進行維修、更新的，由乙方持相關材料，報街鎮審核同意后組織實施。維修費用經具有相應資質的審價機構核定后，費用由相關業主或責任人承擔。

（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的（二次供水設施已移交供水企業的除外）；

（二）電梯故障，電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的；

（三）火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞，消防部門出具整改通知書的；

（四）外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險，經有資質的鑒定機構出具證明的；

（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經有資質的鑒定機構出具證明的。

第十四條物業專有部分的自用部位、自用設備損壞時，業主、使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、使用人承擔。

第十五條甲方的權利義務：

（一）在其制定的臨時管理規約中按有關規定明示業主的各項權利、義務，公共收益收支管理制度，專項維修資金籌集及緊急維修等事項；

（二）在其制定的臨時管理規約中向業主明示房屋裝飾裝修管理要求等事項；甲方未盡此義務給乙方或業主、使用人造成損失的，應承擔相應賠償責任；

（三）在房屋銷售前向業主明示物業費標準和停車位租賃費等相關收費標準，督促業主按時支付相關費用；

（四）完善本項目配套設施和配套工程，包括各類標識、生活垃圾分類垃圾桶、裝修垃圾集中堆放場所、垃圾房等；

（五）審查和批準經聽取業主意見并修改完善的物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃、年度物業服務資金預算與決算報告，監督、檢查乙方各項方案和計劃的實施；審查、批準經聽取業主意見并修改完善的因不可預計的突發原因導致乙方制定的物業服務資金年度預算外項目；

（六）授權乙方對業主、使用人違反臨時管理規約的行為，依照臨時管理規約的約定進行勸阻、制止；

（七）配合乙方執行政府依法實施的突發公共衛生、公共安全等事件的應急處置措施和其他管理措施，并應承擔由此增加的必要費用；

（八）____________。

第十六條乙方的權利義務：

（一）委派項目經理負責本項目日常物業服務，并委派符合下列崗位條件的人員履行本合同：

1.____________；

2.____________。

（二）遵守國家會計管理相關制度進行銀行賬戶及財務核算賬套的開設、使用、管理，并接受甲方、業主的監督；

（三）遵守相關法律、法規及政策，自覺接受房屋行政管理部門和其他行政管理部門的監督管理，不得侵害業主、使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業服務的便利獲取不當利益；

（四）根據相關法律、法規的規定和本合同的約定，向業主收取物業費，通過合法有效的方式解決拖欠物業費的問題；

（五）結合本項目實際情況，編制物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃，編制年度物業服務項目收支預算與決算報告，開展審計；因不可預計的突發原因導致物業服務無法正常開展，制定物業服務資金年度預算外項目向業主公示并聽取意見修改完善后報甲方，經甲方同意后向業主公告；

（六）定期將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準以及履行情況在本項目內公告并向甲方報告；

（七）及時向業主報告本項目內重大物業服務事項；每______個月公布一次公共收益收支賬目；每______個月公布一次物業服務資金的收支情況；

（八）按規定履行裝修管理職責，主動、及時與業主、裝修實施單位簽訂裝飾裝修管理協議；

（九）對違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，乙方應當及時采取合理措施勸阻、并向有關行政管理部門報告并協助處理；

（十）按照物業相關法律法規規定、行業規范和本合同約定，提供與物業費相符的服務質量；

（十一）____________。

第十七條本合同履行期間，業主依照法定程序共同決定提前解聘乙方的，可以解除本合同。因提前解除合同造成乙方損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

第十八條本合同終止之后、新的物業服務人接管本項目之前，乙方有義務繼續為甲方處理物業服務事項，甲方、業主、使用人也應繼續按本合同第三、六條支付相應的物業費。

第十九條本合同依據約定或法律法規規定終止的，乙方應當至遲于新的物業服務人接管本項目之后______日內，將物業及全部檔案資料、物品（詳見附件十）移交給業主委員會；業主尚未選聘物業服務人或業主委員會尚未成立的，移交給甲方或______代管；乙方退出本項目物業服務的，應在街鎮指導和監督下，協助甲方、業主做好物業服務的承接查驗移交和善后工作，否則乙方應當按照每日______元支付違約金。

第二十條本合同期限內，任何一方擅自解除合同的，違約方應當支付守約方______元作為違約金。

第二十一條甲方違反本合同約定，致使乙方的服務無法達到本合同第九條約定的服務內容和標準，乙方有權要求甲方在一定期限內解決。甲方逾期未解決且造成本項目物業費虧損等后果的，乙方有權解除合同并要求甲方賠償損失。

第二十二條甲方拒絕或拖延履行保修義務的，業主、使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第二十三條在物業服務過程中發生下列事由，乙方不承擔責任：

（一）因不可抗力導致物業服務中斷的；

（二）乙方已履行本合同約定義務，但因本項目本身固有瑕疵或者因甲方、業主違反本合同第六條第三款第二項造成損失的；

（三）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

（四）非因乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；非因乙方責任且乙方已盡到安全保障義務的，出現共用部位、共用設施設備老化、腐朽、損毀、脫落、墜落等造成人身財產損失的；

（五）____________。

第二十四條發生漏電、火災、煤氣泄漏、水管破裂、救助傷患、協助公務執行等緊急情況的，乙方因采取必要措施造成財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第二十五條乙方提供的服務事項不符合本合同第九條約定的服務內容和標準的，乙方承擔下列第______種方式的違約責任：

（一）扣除相當于______個月物業服務酬金；

（二）____________。

第二十六條本合同其他相關違約責任的約定：

（一）____________；

（二）____________；

（三）____________；

（四）____________；

（五）____________。

第二十七條甲、乙雙方因履行本合同而相互發出或者提供的所有通知、文件、資料，均以雙方確認的地址或通訊方式以郵寄、email或遞送方式送達至雙方的以下地址。如一方聯系方式發生變化的，應當及時告知另一方。

甲方地址____________收件人____________

郵編____________傳真____________email____________

乙方地址____________收件人____________

郵編____________傳真____________email____________

第二十八條甲方就本合同準備的招標文件、乙方投標文件及明示承諾等響應均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第二十九條本合同中下列詞語的定義是：

（一）酬金制物業服務計費方式，是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務人，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

（二）物業服務人，是指物業服務企業和其他管理人。

（三）業主，是指本項目的所有權人。

（四）使用人，是指本項目的承租人和實際使用物業的其他人。

（五）物業買受人，是指本項目物業出售合同中確定的物業購買人。

（六）專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由業主獨立使用、處分的物業部位。

（七）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面、______、______、______等部位。

（八）共用設施設備，是指：1.一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具______、______、______、______等設備；2.物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）______、______、______、______等設施。

（九）公共區域，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的區域以及整幢住宅外、物業管理區域內，由全體業主、使用人共同使用的區域。

第三十條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。本合同補充協議、附件均與本合同具有同等法律效力。

本合同及其附件、補充協議有關條款遇法律、法規、規章和技術標準調整的，按調整后法律、法規、規章和技術標準執行。

第三十一條本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方可以通過協商方式解決；協商不成的，采取下列第______種方式解決。

（一）向______仲裁機構申請仲裁；

（二）向______人民法院提起訴訟。

第三十二條本合同自甲、乙雙方均簽名、蓋章之日起生效。

第三十三條本合同正本連同附件共______頁，一式______份，甲、乙雙方各執______份，乙方在本合同簽訂后三十日內提交街鎮備案。

甲方（建設單位）：____________

法定代表人：____________

聯系地址：____________

聯系電話：____________